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意思表示(詐欺)について|宅建試験

宅建(民法)

詐欺の定義

相手方を騙して契約を締結させる行為をいいます。宅建では、実務に基づき不動産(建物や土地)の取引での詐欺について、問われています。

取り消し

詐欺で騙された結果、結ばれた契約について原則、取り消しができます。理由としては、当たり前ではありますが、騙された人が可愛そうだからです。ただし、その取り消しの効果を主張できないパターンがあります。それが、次に説明する第三者の保護です。

取り消しの意味

取り消しは、契約を無効にすることができるので、その契約がはじめからなかったこと(効力が生じないこと)になります。

第三者の保護

詐欺による、取り消しの場合には善意無過失の第三者には対抗(主張)することができません。

例えば、AがBに騙されて自分の土地を、Bに売ってしまい、さらにBがその土地を第三者であるCに転売した場合があったとします。

この場合にAはCから土地を取り戻せるかという点が、試験では問われます。

詐欺の第三者契約の事例

結論、第三者であるCが善意無過失の場合は、AはCから土地を取り戻すことができません。つまりAは取り消しすることができません。

理由としては、騙されたAよりも全く何も事情を知らないCのほうが可愛そうだからです。騙されたAは可愛そうですが、騙されたAにも多少なりとも落ち度があります。それに比べてCは落ち度はありません。民法ではそのバランスを考慮して結論付けています。

善意無過失の意味

不注意なく知らないことを意味します。

上記、事例の場合ですとCがBから土地を購入した時に、その土地が詐欺でAからBに売却された事実を不注意なく知らないとなります。

第三者による詐欺

次に第三者の詐欺については説明いたします。

例えば、第三者Cに騙されてAがBに土地を売却してしまった場合があったとします。

この場合にAはBから土地を取り戻せるかという点が、試験では問われます。

第三者による詐欺の事例

結論、Bが善意無過失の場合はAは取り消しができません。

理由は先程の事例と同じで、騙されたAよりもそれを不注意なく知らなかったBの方が可愛そうなので、保護するべきという判断となります。

過去問/出題のポイント 

実際の試験では、詐欺に第三者が関与するケースで出題される傾向にあります。

Aが、Bの欺罔行為によって、A所有の建物をCに売却する契約をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aは、Bが欺罔行為をしたことを、Cが知り、又は知ることができたときでないと、売買契約の取消しをすることができない。
  2. AがCに所有権移転登記を済ませ、CがAに代金を完済した後、詐欺による有効な取消しがなされたときには、登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。
  3. Aは、詐欺に気が付いていたが、契約に基づき、異議を留めることなく所有権移転登記手続をし、代金を請求していた場合、詐欺による取消しをすることはできない。
  4. Cが当該建物を、詐欺について善意無過失のDに転売して所有権移転登記を済ませても、Aは詐欺による取消しをして、Dから建物の返還を求めることができる。

 正解は4です。